Инвестирование в недвижимость: слагаемые успеха

— Насколько перспективной сферой инвестирования является рынок недвижимости? Для получения прибыли можно ведь вложить деньги в собственный бизнес, например…

— Когда у человека появляются деньги, разумеется, ему хочется их проинвестировать. Однако не у каждого есть возможности заняться бизнесом, и не каждому это дано. Основными мотивами инвестирования, как правило, являются желание сохранить накопленный капитал или приумножить его.
Если рассматривать несколько смежных рынков: валютный, фондовый и рынок недвижимости, то, инвестирование в недвижимость является самым надежным вариантом. Потому что даже в самый глубокий кризис (речь идет о падении рынка недвижимости – Прим. ред.), то это относится, в первую очередь, к неликвидному жилью – то есть домам более 30 лет постройки. Что касается ликвидных объектов недвижимости, то понижение их цены кризисные годы составило около пяти процентов.
Конечно, в последнее время очень сильно в цене растет золото, но только потому, что доверие любой денежной единице уменьшается с каждым днем (сказывается отсутствие подкрепления золотым запасом). Так что если не вкладывать в золото и не понимать, как работать на сырьевом рынке, то самый надежный инструмент инвестирования – вложение в недвижимость. Это беспроигрышный вариант. Немного поясню: при инвестировании в недвижимость, первая основная цель – сохранение капитала – поддерживается, и появляется возможность увеличения добавочной стоимости объекта (помимо того, что идет рост стоимости недвижимости, собственник может сдать собственную недвижимость и получать дополнительный доход).

— Как определить наиболее выгодный сектор рынка? Недвижимость недвижимости рознь.

— Если сравнивать жилой сектор с коммерческим, последний является более перспективным: доходность коммерческой недвижимости довольна высока. Но найти ликвидный вариант на рынке становится все труднее, потому что большая часть хороших вариантов, конечно, давно куплена. Но, ввиду последствий кризиса, многие собственники были вынуждены залезать в долги, и некоторые варианты выставляются на рынок – в том числе и сейчас. Таким образом, и в наше время можно найти перспективный объект недвижимости, но при этом нужно оценить, насколько данный вариант является ликвидным.

— Как оценить ликвидность объекта недвижимости?

— По нескольким параметрам. Месторасположение, площадь, транспортная доступность, инфраструктура района, экология – важны также год и материал постройки. От этих исходных данных будет зависеть дальнейшая доходность выбранного объекта. Ко мне часто обращаются клиенты с просьбой подобрать ликвидный объект недвижимости или повысить доходность уже приобретенного – как в секторе жилой, так и коммерческой недвижимости.
К примеру, был случай с объектом коммерческой недвижимости производственного назначения (цех по производству хлебобулочных изделий), как объект инвестирования не устраивал собственника по доходности.
Первые изменения касались изменения площади – благодаря существующей возможности, удалось увеличить площадь объекта (за счет постройки дополнительной пристройки). Вторым шагом была внутренняя перепланировка. Изначально там было множество маленьких комнат в одном большом помещении, которые мы объединили и далее сделали три помещения, дополнительно сделав вместо одного входа три входных группы. Это было сделано с расчетом на то, что у каждого нового арендатора будет свой вход. Кроме того, также был сделан внешний и внутренний ремонт помещения. Все эти изменения позволили в дальнейшем сдать помещение по хорошей рыночной цене. Таким образом, мы не только увеличили рыночную стоимость объекта (за время нововведений цены поднялись), но и повысили его добавочную стоимость. Возвращаясь к вопросу грамотного инвестирования, могу сказать, что в результате доходность объекта увеличилась на 83,9 %.

— Какие ошибки чаще всего совершают инвесторы при выборе ликвидной недвижимости?

— Первое, на что хочу обратить внимание, это то, что ликвидный объект не обязательно должен быть отремонтированным помещением. Ликвидный объект, если мы говорим о коммерческой недвижимости, должен находиться в местах с хорошей проходимостью: чтобы был хороший автомобильный траффик, либо пешеходный поток. При выборе ликвидной коммерческой недвижимости очень важно оценить аудиторию, а также спрос на предполагаемых арендаторов. То есть необходимо сделать маркетинг, который также необходим для оценки объектов и в других сферах недвижимости.
Конечно, многие собственники и частные инвесторы относятся к маркетингу скептически. Могу сказать, что он 100% нужен, но можно не обращаться в специализированные маркетинговые агентства, а собрать информацию, наблюдать самому. Альтернативной также может быть наем специалистов, которые делают комплексную работу, а не только маркетинг, помогая в дальнейшем развить концепцию.

— Сейчас популярно вкладывать в землю. Как правильно выбирать земельный участок?

— Прежде чем что-то развивать, нужно обязательно проверить документы. Иногда продается дешевая земля в категории сельскохозяйственного назначения, а инвестор планирует построить на ней многоквартирные дома (что предполагает категорию земли для индивидуального строительства). Да, он их построит, но при дальнейшей продаже возникнут проблемы.
Немаловажным моментом является выбор места. Нужно оценить и понять, к чему располагает данное место? Сегодня среди частных инвесторов очень популярны идеи малоэтажного строительства – считается, что это очень выгодно. В этом случае чаще всего инвесторы обращают внимание на цену, а не на месторасположение. Опять же нередко в документах прописана категория земли или вид разрешенного использования, который изменить нельзя. Бывает и такое, что место очень красивое и приятное, но вблизи нет хорошей инфраструктуры – и этот фактор потом скажется на продажной стоимости объекта. Следующим шагом является определение концепции развития объекта – сегодня недостаточно просто построить дома, огородить их забором и разбить детскую площадку во дворе. Запросы потребителя на сегодняшний день очень высоки, потому что он стал грамотным. И инвестор должен это учитывать. На сегодняшний день нередко знания потребителей выше, чем у игроков рынка недвижимости.

— Какой из секторов рынка недвижимости на сегодняшний день является наиболее перспективным?

— Если рассматривать коммерческую, жилую недвижимость и земельный рынок – все сектора интересны, но интересны для тех, кто знает, как в нем работать. Например, человек может купить квартиру, но упустив момент проверки чистоты правовых документов, снизить, таким образом, в дальнейшем рыночную стоимость объекта (если говорить о получении дохода от рыночной стоимости). В вопросах выбора ликвидного объекта лучше, все-таки, обращаться к специалистам. Потому что (особенно, в секторе коммерческой недвижимости) бывают интересные по стоимости объекты, которые, однако, неперспективны по доходу. И наоборот.
Год назад у меня был клиент, который купил земельный участок с целью дальнейшего развития своего бизнеса. Однако соседи предложили продать его за хорошую цену, которая была на 40 % выше стоимости, за которую он изначально приобрел участок. Разумеется, он согласился. Но за день до реальной сделки он успел проконсультироваться – и когда он показал мне месторасположение участка, первое, что я сказала: «Ни в коем случае не продавать».
Почему? Участок располагался вдоль федеральной трассы, и, построив небольшое и недорогое по затратам помещение какого-либо придорожного сервиса, он бы значительно увеличил стоимость объекта и получил доход от последующих арендодателей. Конечно, объект объекту рознь – нужно знать и учитывать нюансы, которые есть в каждом секторе недвижимости.